Аренда недвижимости у физлица-непредпринимателя: оформление и учет

Документальное оформление

Договор аренды

Намереваясь взять в платное пользование помещение у физлица, необходимо оформить договор аренды (ст. 759 Гражданского кодекса Украины, далее - ГКУ). Его заключают в письменной форме (ст. 793 ГКУ).

Об оформлении договора аренды читайте в публикации "Договор найма (аренды): особенности заключения и исполнения".

В данном договоре стоит указать периодичность начисления арендных платежей: ежемесячно, ежеквартально, за полугодие и т.д. А также обусловить документальное подтверждение начисления арендной платы и прописать, вправе ли арендатор проводить ремонты/улучшения арендованного объекта. Это важно для налогообложения, о чем речь пойдет далее.

Какой должна быть арендная плата?

Размер арендной платы стороны устанавливают по договоренности (ст. 632 ГКУ). То есть, арендуя помещение у физлица, стороны вправе установить любую цену (ведь она не подлежит госрегулированию). Это следует из норм ст. 44 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ), ст. 632 ГКУ, ст.ст. 10, 11 Закона Украины "О ценах и ценообразовании" от 21.06.2012 г. № 5007-VI.

При этом для налогообложения при определении базы будут отталкиваться от определенного предела, на что мы обратим внимание в разделе, посвященном НДФЛ.

Можно ли арендовать жилую недвижимость?

Да, однозначно можно. Однако согласно ст. 6 Жилищного кодекса Украины и п. 3 Правил пользования помещениями жилых домов, утвержденных постановлением КМУ от 08.10.1992 г. № ", использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено. Вместе с тем в соответствии с ч. 2 ст. 813 ГКУ, если нанимателем в договоре найма жилья является юридическое лицо, оно может использовать данное жилье только для проживания в нем физических лиц. То есть если предприятие снимает помещение для проживания своих работников или приема делегации, проблем не будет, а если, скажем, жилое помещение нанимается для офиса - вопросы у контролеров обязательно возникнут. О судебной практике в данном случае мы рассказывали в публикации "Аренда жилого помещения предприятием под офис: от теории к практике".

Обязательно ли нотариально удостоверять договор аренды недвижимости между юридическим и физическим лицом?

Договор аренды помещения подлежит нотариальному удостоверению, если срок договора составляет 3 и более лет (ч. 2 ст. 793 ГКУ). Учитывая ч. 1 ст. 209 ГКУ, "правочин, совершенный в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению только в случаях, установленных законом или договоренностью сторон".

Поэтому если договор аренды заключен на срок до 3 лет и в договоре не предусмотрели обязательное нотариальное удостоверение - данный договор аренды не обязательно нотариально удостоверять. А когда срок договора аренды составляет 3 и более лет, нотариальное удостоверение является обязательным.

Нужно ли регистрировать право пользования недвижимостью?

Если договор аренды заключен на срок не менее 3 лет, то право пользования подлежит регистрации (ч. 1 ст. 794 ГКУ). Об этом говорится и в п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" от 01.07.2004 г. № 1952-IV. Правила регистрации прописаны в Порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденном постановлением КМУ от 25.12.2015 г. № 1127. В данном случае регистрация права пользования будет происходить при удостоверении договора аренды у нотариуса.

Акт приемки-передачи недвижимости

О необходимости оформления документа (акта), удостоверяющего факт передачи недвижимости в пользование, указано в ч. 1 ст. 795 ГКУ. Его должны подписать обе стороны договора аренды.

Как правило, при составлении данного акта за основу берут типовую форму Акта приемки-передачи основных средств (типовая форма № ОЗ-1). Заполняя эту форму, предприятие-арендатор в графе "Дебет" указывает счет 01 забалансового учета, а в графе "Первісна (балансова) вартість" - оценочную стоимость объекта, прописанную в договоре аренды.

В основном арендаторы ведут учет арендованных основных средств по инвентарным номерам арендодателя. Однако, поскольку последним выступает физлицо, инвентарного номера оно не присваивало, соответственно, предприятие для аналитического учета вправе присвоить свой. Графы, касающиеся амортизации, арендатор заполнять не будет.

Акт предоставленных услуг

Аренда в гражданском законодательстве не считается услугой. Поэтому, арендуя недвижимость, вполне достаточно договора и акта приемки-передачи объекта аренды, удостоверяющего получение арендатором объекта аренды и, соответственно, пользование им, пока не будет составлен акт-приемки передачи на возврат объекта аренды арендодателю.

Однако у налоговиков иное мнение: они считают, что нужно оформлять еще и акт приемки-передачи арендных услуг (акт предоставленных услуг), поскольку именно он подтверждает факт начисления арендной платы. Об этом, в частности, отмечалось в письме ГНА в г.?Киеве от 28.12.2005 г. № 1177/10/31-106. Но в то время от наличия акта зависело право на валовые расходы, сегодня же финрезультат до обложения налогом на прибыль основывается на данных бухгалтерского учета. Следовательно, не оформив акт, предприятие не рискует утратить право на налоговые расходы по аренде. Вместе с тем начисление арендных платежей вполне можно фиксировать в бухсправке.

Наличные ограничения

Субъекты хозяйствования в течение одного дня по одному или нескольким платежным документам имеют право осуществлять наличные расчеты с физическими лицами в сумме, не превышающей 50000 грн (п. 6 Положения о ведении кассовых операций в национальной валюте в Украине, утвержденного постановлением Правления НБУ от 29.12.2017 г. № 148).

Безусловно, данное ограничение распространяется и на расчет по аренде. Поэтому если сумма платежа превышает 50000 грн, платеж придется разделить на части, или осуществлять в безналичной форме, например, путем перечисления на банковскую карту арендодателя.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram и страницу в Facebook, чтобы всегда быть в курсе бухгалтерских событий.