Аренда госимущества 2019

• Общий порядок заключения договора аренды
• Существенные условия договора аренды
• Стороны договора аренды
• Передача объекта аренды
• Арендная плата
• Получение согласия арендодателя на выполнение определенных действий
• Изменение условий и продления срока действия договора аренды
• Прекращение договора аренды

Государственное и коммунальное имущество, которое не используется в хозяйственных процессах предприятий, учреждений и организаций госкомсектора, может стать объектом аренды. Как правильно оформить такие арендные отношения и что при этом необходимо учесть рассмотрим в этой статье.

Общий порядок заключения договора аренды

По общим правилам, право передачи имущества в аренду (наем) имеет владелец соответствующей вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Арендодателем может выступать также лицо, уполномоченное на заключение договора аренды (ст. 761 ГКУ).

По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает второй стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество (ст. 759 ГКУ, ст. 283 ГКУ).

При этом, аналогичные нормы касаются и имущества госкомсектора. В соответствии с ними арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, которое необходимо арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности (ст. 2 Закона Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" от 10.04.92 г. № 2269-XII, далее - Закон № 2269).

Для целей арендных отношений в госкомсекторе предусмотрены типовые формы договоров. Стороны не могут отступать от содержания утвержденного типового договора, но имеют право конкретизировать его условия (ст. 179 ГКУ). А в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 10 Закона № 2269 заключенный сторонами договор аренды госимущества, в части существенных условий, должен соответствовать указанному типовому договору аренды соответствующего имущества.

Поэтому при заключении договоров аренды государственного имущества стороны должны опираться на содержание:

• Типового договора аренды целостного имущественного комплекса государственного предприятия (структурного подразделения предприятия);
• Типового договора аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, относящегося к государственной собственности;
• Примерного договора о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору.

Эти формы утверждены приказом Фонда государственного имущества от 23.08.2000 г. № 1774.

Обратите внимание! При заключении договоров аренды коммунального имущества, стороны арендных отношений руководствуются решениями о предоставлении коммунального имущества в аренду, в том числе и типовыми договорами, утвержденными органами местного самоуправления.

В целом, общий порядок заключения договора аренды госимущества можно сгруппировать в следующие этапы:

1) Подготовка и направление арендодателю заявления, проекта договора и документов в соответствии с Перечнем документов, представляемых арендодателю для заключения договора аренды имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденного приказом Фонда государственного имущества Украины от 15.02.2013 г. № 201.

2) Арендодатель после регистрации соответствующего заявления от потенциального арендатора направляет копии материалов органу, уполномоченному управлять соответствующим имуществом. На это отведено 5 рабочих дней. Если заключение договора аренды повлияет на монопольное положение потенциального арендатора, копии материалов направляются Антимонопольному комитету Украины. Орган Антимонопольного комитета Украины рассматривает присланные ему материалы и в течение 15 дней после их поступления направляет арендодателю выводы о возможности аренды и условия договора аренды.

3) Орган управления в течение 15 рабочих дней рассматривает полученные документы и направляет свои выводы (в том числе и об отказе, если считает это необходимым) арендодателю.

4) Арендодатель в течение 5 дней размещает объявление о намерении передать имущество в аренду или уведомляет заявителя об отказе в предоставлении аренды.

5) После размещения объявления арендодатель принимает заявления об аренде в течение 10 рабочих дней.

6) После завершения срока приема заявлений от потенциальных арендаторов, арендодатель в течение 3 рабочих дней принимает на основании приказа решения по результатам спроса на объект аренды. Если потенциальных арендаторов более одного, то между ними объявляется конкурс на право аренды.

7) Арендодатель после утверждения списка участников, сообщает им о допуске (или недопуске) к подаче конкурсных предложений по стоимости аренды. На это отводится один рабочий день.

8) Комиссия арендодателя в течение 7 рабочих дней после определения конкурсантов проводит открытое заседание.

9) По результатам заседания комиссия в течение 3 рабочих дней сообщает конкурсантов о результатах конкурса, а также публикует эти результаты. Победителя конкурса комиссия сообщает письмом.

10) Победитель конкурса лично возвращает арендодателю подписанный проект договора аренды в течение 5 рабочих дней после объявления результатов.

Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды как для государственного сектора, так и для коммунального, определен в ч. 1 ст. 10 Закона № 2269. Речь идет о следующих условия:

• объект аренды (состав и стоимость имущества с учетом ее индексации);
• срок, на который заключается договор аренды;
• арендная плата с учетом ее индексации;
• порядок использования амортизационных отчислений, если их начисления предусмотрено законодательством;
• восстановление арендованного имущества и условия его возврата;
• исполнение обязательств;
• обеспечение выполнения обязательств - неустойка (штраф, пеня), поручительство, задаток, гарантия и т.д.;
• порядок осуществления арендодателем контроля за состоянием объекта аренды;
• ответственность сторон;
• страхование арендатором взятого им в аренду имущества;
• обязанности сторон по обеспечению пожарной безопасности арендованного имущества.

Обратите внимание! По соглашению сторон в договоре аренды могут быть предусмотрены и другие условия (ч. 3 ст. 10 Закона № 2269).

Стороны договора аренды

Прежде всего укажем на потенциальных арендодателей имущества госкомсектора. Их перечень приведен в ст. 5 Закона № 2269. Для удобства представим его в виде таблицы (см. Табл.)

В свою очередь в перечень потенциальных арендаторов согласно ст. 6 Закона № 2269 попадают:

• хозобщества, созданные членами трудового коллектива предприятия, его структурного подразделения;
• другие юридические лица и граждане Украины;
• физические и юридические лица иностранных государств, международные организации и лица без гражданства.

Обратите внимание! Физлицо, имеющее намерение заключить договор аренды государственного или коммунального имущества с целью использования его для предпринимательской деятельности, должно, до его заключения, зарегистрироваться как субъект предпринимательской деятельности.

Передача объекта аренды

Условия и сроки передачи объекта аренды определяются договором аренды (ст. 13 Закона № 2269).

Обратите внимание! Арендованное имущество (кроме таких видов недвижимого имущества как помещения, части зданий, сооружений, а также другого отдельного индивидуально определенного имущества) включается в баланс арендатора с указанием, что это имущество является арендованным.

С другой стороны, арендованные помещения, части зданий, сооружений и другое отдельное индивидуально определенное имущество остаются на балансе предприятия, учреждения, организации с указанием, что это имущество передано в аренду, и зачисляется на забалансовый счет арендатора с указанием, что это имущество является арендованным.

В свою очередь арендодатель обязан передать арендатору объект аренды в комплекте и в состоянии, соответствующим существенным условиям договора аренды и назначению имущества, и уведомить арендатора об особых свойствах и недостатках имущества, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества арендатора или других лиц или привести к повреждению самого имущества во время пользования им.

Обратите внимание! Нарушение договоренностей о передаче имущества дает арендатору право отказаться от договора и требовать возмещения убытков, причиненных в результате задержки передачи имущества.

Арендная плата

Одной из существенных условий договора является арендная плата. Для этих целей Кабмин разработал специальную методику ее расчета (см. Методика расчета арендной платы за имущество и пропорции ее распределения, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786, далее - Методика № 786).

На заметку! Арендные ставки за использование недвижимого государственного имущества приведен в приложении 2 к Методике № 786.

Размер арендной платы устанавливается договором аренды между арендодателем и арендатором (п. 2 Методики № 786).

Если имущество арендуется бюджетными учреждениями, арендная плата вносится за счет средств, предусмотренных сметами на их содержание.

В случае определения арендатора на конкурсной основе арендная плата, рассчитанная по настоящей Методике, применяется как стартовая, а ее размер может быть увеличен по результатам такого определения.

Обратите внимание! К плате за аренду индивидуально определенного имущества не включаются расходы на содержание арендованного имущества и плата за услуги, которые в соответствии с заключенными соглашениями обязуются предоставлять арендатору государственное предприятие, организация, хозяйственное общество, на балансе которых находится это имущество.

Арендная плата по Методике № 786 определяется в такой последовательности: сначала определяют размер годовой арендной платы.

На основе размера годовой арендной платы устанавливается размер арендной платы за базовый месяц расчета арендной платы - последний месяц, за который определен индекс инфляции, которая фиксируется в договоре аренды.

С учетом размера арендной платы за базовый месяц аренды рассчитывается размер арендной платы за первый и последующие месяцы аренды.

На заметку! Расчет арендной платы за базовый месяц утверждается арендодателем.

В случае, если срок аренды меньше или больше одних суток или одного месяца, то на основе размера месячной арендной платы рассчитывается суточная, а в случае необходимости - на основе размера суточной арендной платы рассчитывается почасовая арендная плата.

Что касается коммунального имущества, то при предоставлении его в аренду арендодатели руководствуются прежде всего соответствующими методиками, утвержденными органами местного самоуправления. При этом такие методики расчета арендной платы разрабатываются на основе Методики № 786 и также должны содержать требования по распределению арендной платы.

Арендная плата устанавливается в денежной форме.

Однако здесь есть нюанс. В зависимости от специфики производственной деятельности арендатора арендная плата по соглашению сторон может устанавливаться в натуральной или денежно-натуральной форме. Об этом говорится в ст. 20 Закона № 2269. Однако воспользоваться этой нормой бюджетным учреждениям не удастся, ведь их деятельность прежде всего урегулирована нормами БКУ.

В частности ч. 6 ст. 45 БКУ запрещает проведение расчетов с бюджетом в неденежной форме, в том числе путем взаимозачета, применение векселей, бартерных операций и зачисления встречных платежных требований в финансовых учреждениях.

Обратите внимание! По согласованию сторон размер арендной платы может быть изменен. Также размер арендной платы может быть изменен по требованию одной из сторон, если по независящим от них обстоятельствам существенно изменилось состояние объекта аренды, а также в других случаях, установленных законодательными актами Украины (ст. 21 Закона № 2269).

Получение согласия арендодателя на выполнение определенных действий

Условиями типового договора предусмотрены случаи, когда арендатору необходимо получить письменное согласие арендодателя для выполнения определенных действий.

В частности, арендодателя следует обязательно письменно предупредить, если арендатор намерен:

• предоставить арендованное имущество в субаренду;
• осуществить капитальный ремонт, провести замену, реконструкцию, расширение, техническое перевооружение арендованного имущества, что приводит к повышению его стоимости.

Обратите внимание! Передача госимущества в субаренду или пользование третьим лицам без согласия арендодателя может стать основанием для инициирования последним досрочного расторжения договора аренды.

Кроме того, арендатору не лишним будет предупредить арендодателя (конечно в письменной форме) о реорганизации, изменении счета, наименование, номера телефона, местонахождение. Успеть сообщить желательно за неделю.

Изменение условий и продления срока действия договора аренды

Прежде всего напомним: изменение договора совершается в той же форме, что и договор, который изменяется или расторгается, если иное не установлено договором или законом или не вытекает из обычаев делового оборота. Такая норма прямо следует из ст. 654 ГКУ.

Обратите внимание! Типовой договор аренды предусматривает, что все изменения и дополнения к договору аренды должны совершаться в письменной форме.

В случае отсутствия заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором (ч. 2 ст. 17 Закона № 2269) .

Прекращение договора аренды

Прекращение договора аренды возможно в случае (ч. 2 ст. 26 Закона № 2269):

• окончания срока, на который он был заключен;
• приватизации объекта аренды арендатором (при участии арендатора)
• банкротства арендатора;
• гибели объекта аренды;
• ликвидации юридического лица, которое было арендатором или арендодателем

Обратите внимание! Односторонний отказ от договора аренды не допускается (ч. 1 ст. 26 Закона № 2269). При этом, за изменение или расторжение договора в одностороннем порядке стороны несут ответственность, установленную законодательными актами Украины и договором (ст. 29 Закона № 2269).

Кроме того Типовым договором предусмотрены случаи досрочного расторжения по требованию арендодателя, если арендатор:

• пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора;
• ухудшает состояние имущества;
• не платит арендную плату в течение трех месяцев подряд;
• не осуществляет текущий ремонт имущества;
• без письменного разрешения арендодателя передал имущество, его часть в пользование другому лицу;
• препятствует сотрудникам арендодателя и / или уполномоченного органа управления осуществлять контроль за использованием имущества, выполнением условий договора.