- Загальний порядок укладання договору оренди
- Істотні умови договору оренди
- Сторони договору оренди
- Передача об’єкта оренди
- Орендна плата
- Отримання згоди орендодавця на виконання певних дій
- Зміна умов та подовження строку дії договору оренди
- Припинення договору оренди
Державне та комунальне майно, яке не використовується у господарських процесах підприємств, установ та організацій держкомсектору, може стати об'єктом оренди. Як правильно оформити такі орендні відносини та що при цьому необхідно врахувати розглянемо у цій статті.
Загальний порядок укладання договору оренди
Загалом, право передання майна в оренду (найм) має власник відповідної речі або особа, якій належать майнові права. Орендодавцем може виступати також особа, уповноважена на укладення договору оренди (ст. 761 ЦКУ).
За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно (ст. 759 ЦКУ, ст. 283 ГКУ).
При цьому, аналогічні норми стосуються і майна держкомсектору. Відповідно до них орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності (ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.92 р. № 2269-XII; далі – Закон № 2269).
Для цілей орендних відносин у держкомсекторі передбачені типові форми договорів. Сторони не можуть відступати від змісту затвердженого типового договору, але мають право конкретизувати його умови (ст. 179 ГКУ). А відповідно до вимог ч. 2 ст. 10 Закону № 2269 укладений сторонами договір оренди держмайна в частині істотних умов повинен відповідати указанному типовому договору оренди відповідного майна.
Тож при укладанні договорів оренди державного майна сторони повинні опиратися на зміст:
- Типового договору оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства (структурного підрозділу підприємства);
- Типового договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до державної власності;
- Примірного договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та надання комунальних послуг орендарю.
Ці форми затверджені наказом Фонду державного майна від 23.08.2000 р. № 1774.
Зверніть увагу! При укладанні договорів оренди комунального майна, сторони орендних відносин керуються рішеннями про надання комунального майна в оренду, зокрема і типовими договорами, затвердженими органами місцевого самоврядування.
У цілому, загальний порядок укладання договору оренди держмайна можна згрупувати у такі етапи:
1) Підготовка та направлення орендодавцю заяви, проекту договору та документів відповідно до Переліку документів, які подаються орендодавцеві для укладення договору оренди майна, що належить до державної власності, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 15.02.2013 р. № 201.
2) Орендодавець після реєстрації відповідної заяви від потенційного орендаря надсилає копії матеріалів органу, уповноваженому управляти відповідним майном. На це відведено 5 робочих днів. Якщо укладення договору оренди вплине на монопольне становище потенційного орендаря, копії матеріалів надсилаються Антимонопольному комітету України. Орган Антимонопольного комітету України розглядає надіслані йому матеріали і протягом 15 днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про можливість оренди та умови договору оренди.
3) Орган управління протягом 15 робочих днів розглядає отримані документи та надсилає свої висновки (зокрема і про відмову, якщо вважає таку за потрібну) орендодавцю.
4) Орендодавець протягом 5 днів розміщує оголошення про намір передати майно в оренду або повідомляє заявника про відмову у наданні оренди.
5) Після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду протягом 10 робочих днів.
6) Після завершення строку прийому заяв від потенційних орендарів, орендодавець протягом 3 робочих днів ухвалює на підставі наказу рішення за результатами попиту на об'єкт оренди. Якщо потенційних орендарів більше ніж один, то між ними оголошується конкурс на право оренди.
7) Орендодавець після затвердження списку учасників, повідомляє їх про допущення (або недопущення) до подання конкурсних пропозицій щодо вартості оренди. На це відводиться один робочий день.
8) Комісія орендодавця протягом 7 робочих днів після визначення конкурсантів проводить відкрите засідання.
9) За результатами засідання комісія протягом 3 робочих днів повідомляє конкурсантів про результати конкурсу, а також публікує ці результати. Переможця конкурсу комісія повідомляє листом.
10) Переможець конкурсу особисто повертає орендодавцю підписаний проект договору оренди протягом 5 робочих днів після оголошення результатів.
Істотні умови договору оренди
Істотні умови договору оренди як для державного сектору, так і для комунального визначено у ч. 1 ст. 10 Закону № 2269. Йдеться про наступні умови:
- об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
- термін, на який укладається договір оренди;
- орендна плата з урахуванням її індексації;
- порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством;
- відновлення орендованого майна та умови його повернення;
- виконання зобов'язань;
- забезпечення виконання зобов'язань – неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;
- порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;
- відповідальність сторін;
- страхування орендарем взятого ним в оренду майна;
- обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.
Зверніть увагу! За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови (ч. 3 ст. 10 Закону № 2269).
Сторони договору оренди
Насамперед вкажемо на потенційних орендодавців майна держкомсектору. Їх перелік наведено у ст. 5 Закону № 2269. Для зручності подамо його у вигляді таблиці (див. табл.)
Таблиця
|
№ з/п |
Орендодавці |
Об'єкти оренди |
|
1 |
Фонд державного майна України |
цілісні майнові комплекси підприємств (далі – ЦМК), їх структурних підрозділів та нерухомого майна, а також майно, що не увійшло до статутного (складеного) капіталу господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), що є державною власністю, крім майна, що належить до майнового комплексу Національної академії наук України та галузевих академій наук, а також майна, що належить вищим навчальним закладам та/або науковим установам, що надається в оренду науковим паркам та їхнім партнерам |
|
2 |
органи, уповноважені Верховною Радою АР Крим та органами місцевого самоврядування управляти майном |
ЦМК підприємств, їх структурних підрозділів та нерухоме майно, яке відповідно належить АР Крим або перебуває у комунальній власності |
|
3 |
державне підприємство із забезпечення функціонування дипломатичних представництв та консульських установ іноземних держав, представництв міжнародних міжурядових організацій в Україні Державного управління справами |
нерухоме майно та інше окреме індивідуально визначене майно цього підприємства, що передається дипломатичним представництвам та консульським установам іноземних держав, представництвам міжнародних міжурядових організацій в Україні |
|
4 |
підприємства, установи та організації |
нерухоме майно, загальна площа якого не перевищує 200 кв. м. на одне підприємство, установу, організацію, та інше окреме індивідуально визначене майно |
У свою чергу до переліку потенційних орендарів згідно із ст. 6 Закону № 2269 потрапляють:
- госптовариства, створені членами трудового колективу підприємства, його структурного підрозділу;
- інші юридичні особи та громадяни України;
- фізичні та юридичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства.
Зверніть увагу! Фізособа, яка має намір укласти договір оренди державного або комунального майна з метою використання його для підприємницької діяльності, повинна, до його укладення, зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності.
Передача об’єкта оренди
Загалом умови та строки передачі об’єкта оренди визначаються договором оренди (ст. 13 Закону № 2269).
Зверніть увагу! Орендоване майно (крім таких видів нерухомого майна як приміщення, частини будівель, споруд, а також іншого окремого індивідуально визначеного майна) включається до балансу орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.
З іншого боку, орендовані приміщення, частини будівель, споруд та інше окреме індивідуально визначене майно залишаються на балансі підприємства, установи, організації із зазначенням, що це майно передано в оренду, та зараховуються на позабалансовий рахунок орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.
У свою чергу орендодавець зобов’язаний передати орендарю об’єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.
Зверніть увагу! Порушення домовленостей щодо передачі майна дає орендарю право відмовитися від договору та вимагати відшкодування збитків, завданих в результаті затримки передачі майна.
Орендна плата
Однією із істотних умов договору є орендна плата. Для цих цілей Кабмін розробив спеціальну методику її розрахунку (див. Методика розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджена постановою КМУ від 04.10.95 р. № 786; далі – Методика № 786).
На замітку! Орендні ставки за використання нерухомого державного майна наведено у додатку 2 до Методики № 786.
Загалом, розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем (п. 2 Методики № 786).
Якщо майно орендується бюджетними установами, орендна плата вноситься за рахунок коштів, передбачених кошторисами на їх утримання.
У разі визначення орендаря на конкурсних засадах орендна плата, розрахована за цією Методикою, застосовується як стартова, а її розмір може бути збільшено за результатами такого визначення.
Зверніть увагу! До плати за оренду індивідуально визначеного майна не включаються витрати на утримання орендованого майна та плата за послуги, які відповідно до укладених угод зобов'язуються надавати орендарю державне підприємство, організація, господарське товариство, на балансі яких перебуває це майно.
Орендна плата за Методикою № 786 визначається у такій послідовності: спершу визначають розмір річної орендної плати.
На основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за базовий місяць розрахунку орендної плати - останній місяць, за який визначено індекс інфляції, яка фіксується у договорі оренди.
З урахуванням розміру орендної плати за базовий місяць оренди розраховується розмір орендної плати за перший та наступні місяці оренди.
На замітку! Розрахунок орендної плати за базовий місяць затверджується орендодавцем.
У разі коли строк оренди менший чи більший за одну добу або за один місяць, то на основі розміру місячної орендної плати розраховується добова, а в разі необхідності - на основі розміру добової орендної плати розраховується погодинна орендна плата.
Що стосується комунального майна, то при наданні його в оренду орендодавці керуються передусім відповідними методиками, затвердженими органами місцевого самоврядування. При цьому такі методики розрахунку орендної плати розробляються на основі Методики № 786 і також мають містити вимоги щодо розподілу орендної плати.
Орендна плата встановлюється у грошовій формі.
Проте тут є нюанс. Залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря орендна плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або грошово-натуральній формі. Про це йдеться у ст. 20 Закону № 2269. Проте скористатись цією нормою бюджетним установам не вдасться, адже їх діяльність передусім врегульована нормами БКУ.
Зокрема ч. 6 ст. 45 БКУ забороняє проведення розрахунків з бюджетом у негрошовій формі, у тому числі шляхом взаємозаліку, застосування векселів, бартерних операцій та зарахування зустрічних платіжних вимог у фінансових установах.
Зверніть увагу! За погодженням сторін розмір орендної плати може бути змінено. Також розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об’єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України (ст. 21 Закону № 2269).
Отримання згоди орендодавця на виконання певних дій
Умовами типового договору передбачено випадки, коли орендарю необхідно отримати письмову згоду орендодавця для виконання певних дій.
Зокрема, орендодавця слід обов'язково письмово попередити, якщо орендар має намір:
- надати орендоване майно в суборенду;
- здійснити капітальний ремонт, провести заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.
Зверніть увагу! Передання держмайна в суборенду чи користування третім особам без дозволу орендодавця може стати підставою для ініціювання останнім дострокового розірвання договору оренди.
Крім того, орендарю не зайвим буде попередити орендодавця (звісно у письмовій формі) про реорганізацію, зміну рахунку, найменування, номера телефону, місцезнаходження. Встигнути повідомити бажано за тиждень.
Зміна умов та подовження строку дії договору оренди
Передусім нагадаємо: зміна договору вчиняється у такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Така норма прямо слідує із ст. 654 ЦКУ.
Зверніть увагу! Типовий договір оренди передбачає, що усі зміни та доповнення до договору оренди мають вчинятися у письмовій формі.
В разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ч. 2 ст. 17 Закону № 2269).
Припинення договору оренди
Припинення договору оренди можливе у разі (ч. 2 ст. 26 Закону № 2269):
- закінчення строку, на який його було укладено;
- приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря);
- банкрутства орендаря;
- загибелі об'єкта оренди;
- ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.
Зверніть увагу! Одностороння відмова від договору оренди не допускається (ч. 1 ст. 26 Закону № 2269). При цьому, за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України та договором (ст. 29 Закону № 2269).
Крім того Типовим договором передбачені випадки дострокового розірвання на вимогу орендодавця, якщо орендар:
- користується майном не відповідно до умов договору;
- погіршує стан майна;
- не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд;
- не здійснює поточний ремонт майна;
- без письмового дозволу орендодавця передав майно, його частину у користування іншій особі;
- перешкоджає співробітникам орендодавця та/або уповноваженого органу управління здійснювати контроль за використанням майна, виконанням умов договору.
