Уплата арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности: подходы фискалов и позиция судов в 2014 – 2016 годах

Арендная плата по договорам аренды земли государственной и коммунальной собственности имеет необычную правовую природу. С одной стороны, это обычный платеж по хозяйственному или гражданско-правовому договору, с другой - разновидность и форма уплаты общегосударственного налога. В отличие от судебной практики 2008 - 2013 годов, когда суды активно поддерживали диспозитивный характер договора аренды и невозможность применить к нему административно-фискальные подходы, начиная с 2014 года украинские суды все больше занимают профискальную позицию в спорах по вопросам уплаты такой арендной платы, что нужно учитывать всем землепользователям.

Отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом, ГКУ, Законом № 161, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также заключенным между сторонами договором аренды земли.

Особой категорией дел, связанных с арендными отношениями, являются споры в связи с уплатой арендной платы, причем особой остроты в подобных спорах стали споры в связи с уплатой арендной платы по договорам аренды земельных участков государственной и коммунальной собственности.

Сама по себе арендная плата за земли государственной и коммунальной собственности имеет явно двойную правовую природу, поскольку, с одной стороны, является предусмотренным договором аренды земли платежом, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком (ч. 1 ст. 21 Закона № 161), с другой - одной из форм платы за землю как общегосударственного налога наравне с земельным налогом (пп. 14.1.147 НКУ). Вместе с тем основанием для начисления арендной платы за земельный участок является именно договор аренды такого земельного участка.

Одновременно с введением в действие НКУ, с 1 января 2011 года утратил силу Закон "О плате за землю". В соответствии с пп. 14.1.147 НКУ плата за землю - это общегосударственный налог, который взимается в форме земельного налога и арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности. Пунктами 271.1, 271.2 НКУ определено, что базой обложения платой за землю является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного согласно порядку, установленному разд. XIII НКУ, а в случае, если нормативная денежная оценка не проведена, - площадь земельных участков.

Еще в 2008 году согласно Закону № 309 были внесены изменения в ряд законодательных актов, включая Закон № 161 и Закон № 2535, и определено, что:

Годовая арендная плата за земельные участки, находящиеся в государственной или коммунальной собственности, поступает в соответствующие бюджеты, распределяется и используется в соответствии с законом и не может быть меньше:

для земель сельскохозяйственного назначения - размера земельного налога, который устанавливается Законом Украины "О плате за землю";

для других категорий земель - трехкратного размера земельного налога, который устанавливается Законом Украины "О плате за землю".

Как только указанное решение ВСУ было опубликовано, ГФСУ сразу же сослалась на это судебное решение в своем письме от 03.02.2015 г. № 3340/7/99-99-10-02-02-17, причем это разъяснение в течение нескольких недель было уже разослано землепользователям на всей территории Украины.

По мнению автора, судебное решение создает довольно опасный прецедент, когда, несмотря на заложенные в законодательстве принципы свободы договора и невозможность внесения изменений в договор в одностороннем порядке, договоры с органами государственной власти и органами местного самоуправления выносятся в особую категорию с особым правовым режимом.

Указанная позиция ВСУ сразу получила подтверждение в решениях низших административных судов, в подавляющем большинстве судебных процессов отечественные административные суды поддерживали позицию фискального органа в части того, что независимо от даты заключения договора аренды земли и размера арендной платы, указанной в договоре аренды, арендатор обязан уплачивать фактически арендную плату в размере, не менее нормативно определенном в подпункте 288.5.1 НКУ.

При этом неуплата арендной платы будет считаться не нарушением частных договорных обязательств, а нарушением публичной обязанности в виде уплаты налогов. Раньше подавляющее большинство дел завершалось победой налогоплательщиков ...