Сплата орендної плати за землі державної та комунальної власності: підходи фіскалів та позиція судів у 2014 – 2016 роках

Орендна плата за договорами оренди землі державної та комунальної власності має незвичайну правову природу. З одного боку, це звичайний платіж за господарським чи цивільно-правовим договором, з іншого - різновид та форма сплати загальнодержавного податку. На відміну від судової практики 2008 - 2013 років, коли суди активно підтримували диспозитивний характер договору оренди та неможливість застосувати до нього адміністративно-фіскальних підходів, починаючи з 2014 року українські суди все більше займають профіскальну позицію у спорах з питань сплати такої орендної плати, що потрібно враховувати всім землекористувачам.

Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом, ЦКУ, Законом № 161, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також укладеним між сторонами договором оренди землі.

Особливою категорією справ, пов'язаних із орендними відносинами, є спори у зв'язку зі сплатою орендної плати, причому особливої гостроти в подібних спорах стали спори у зв'язку зі сплатою орендної плати за договорами оренди земельних ділянок державної та комунальної власності.

Сама по собі орендна плата за землі державної та комунальної власності має очевидно подвійну правову природу, оскільки, з одного боку, є передбаченим договором оренди землі платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (ч. 1 ст. 21 Закону № 161), з іншого - однією з форм плати за землю як загальнодержавного податку нарівні із земельним податком (пп. 14.1.147 ПКУ). Разом з тим підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є саме договір оренди такої земельної ділянки.

Одночасно із введенням в дію ПКУ, з 1 січня 2011 року втратив чинність Закон "Про плату за землю". Відповідно до пп. 14.1.147 ПКУ плата за землю - це загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку й орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Пунктами 271.1, 271.2 ПКУ визначено, що базою оподаткування платою за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного згідно з порядком, встановленим розд. XIII ПКУ, а в разі, якщо нормативну грошову оцінку не проведено, - площа земельних ділянок.

Ще у 2008 році згідно із Законом № 309 було внесено зміни до низки законодавчих актів, включаючи Закон № 161 та Закон № 2535, та визначено, що:

Річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється і використовується відповідно до закону і не може бути меншою:

для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю";

для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється Законом України "Про плату за землю".

Щойно зазначене рішення ВСУ було опубліковано, ДФСУ одразу ж послалася на це судове рішення у своєму листі від 03.02.2015 р. № 3340/7/99-99-10-02-02-17, причому це роз'яснення протягом декількох тижнів було вже розіслано землекористувачам на всій території України.

На погляд автора, судове рішення створює досить небезпечний прецедент, коли, незважаючи на закладені в законодавстві принципи свободи договору і неможливість внесення змін до договору в односторонньому порядку, договори з органами державної влади та органами місцевого самоврядування виносяться в особливу категорію з особливим правовим режимом.

Зазначена позиція ВСУ одразу отримала підтвердження в рішеннях нижчих адміністративних судів, у переважній більшості судових процесів вітчизняні адміністративні суди підтримували позицію фіскального органу в частині того, що незалежно від дати укладення договору оренди землі та розміру орендної плати, вказаної в договорі оренди, орендар зобов'язаний сплачувати фактично орендну плату в розмірі, не менше ніж нормативно визначено в підпункті 288.5.1 ПКУ. При цьому несплата орендної плати вважатиметься не порушенням приватних договірних зобов'язань, а порушенням публічного обов'язку у вигляді сплати податків. 

Раніше переважна більшість справ завершувалася перемогою платників податків...