Аренда жилого помещения предприятием под офис: от теории к практике

В современном быстро развивающемся мире техника не всегда способна успеть за человеком. Наверное, поэтому все чаще предпринимателям приходится восседать не в комфортабельных офисных центрах, каких у нас немало, а в обычных жилых домах рядом с нами по соседству. Правильно ли это? Можно ли вообще арендовать жилое помещение под офис? И, собственно, какие это будет иметь для него последствия, в т.ч. и налоговые, и что по данному поводу думают суды? Обо всем этом мы и расскажем далее…

Описанная в преамбуле ситуация, довольно распространенная: субъект хозяйствования (предприятие или физическое лицо - СПД) арендует (или просто создает в своей квартире) жилое помещение для ведения хозяйственной деятельности, размещая в арендуемом помещении свой офис. Какие особенности данного вида аренды, мы и выясним.

Прежде всего следует обратиться к жилищному законодательству. В Жилищном кодексе Украины (далее - ЖКУ) изложены общие требования о целевом назначении жилых домов и жилых помещений: они предназначены для постоянного проживания граждан и для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий (ст. 6 ЖКУ); граждане должны использовать жилое помещение в соответствии с его назначением (ст. 10 ЖКУ).

Согласно ст. 150 ЖКУ, граждане, имеющие в личной собственности дом (часть дома), квартиру, используют их для личного проживания и проживания членов своих семей с правом распоряжаться данной недвижимостью по своему усмотрению - дарить, продавать, завещать, обменивать, сдавать в аренду, заключать иные, не запрещенные законом, соглашения.

В п. 3 Правил пользования помещениями жилых домов предусмотрено, что использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено. В п. 7 зафиксирована обязанность и собственника, и арендатора квартиры использовать помещения жилого дома по назначению.

Наконец, в соответствии с нормами Гражданского Кодекса Украины (далее - ГКУ), определено, что если нанимателем в договоре найма жилья является юридическое лицо, оно может использовать данное жилье только для проживания в нем физических лиц (ч. 2 ст. 813 ГКУ). Наниматель обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Из всего вышесказанного следует вывод, что использование жилого помещения под офис является неправомерным. Но это не так. Точнее - не совсем так.

В принципе, для большинства предпринимательских «мощностей» жилищное помещение использовать действительно нельзя. Есть множество законодательных и нормативных ограничений для тех же магазинов, заведений общепита и всевозможных массажных и парикмахерских салонов. Однако они зачастую как раз и размещаются не в квартирах, а в полностью переоборудованном под свои нужды и в соответствии с требованиями закона нежилом фонде, в который перевели свои квартиры бывшие жильцы. Такая возможность, к примеру, предусмотрена статьями 7 и 8 ЖКУ.

Запомните, что перевод жилья в нежилой фонд не допускается с целью размещения в нем объектов промышленного производства, общественных туалетов, похоронных бюро (кроме офисов похоронных бюро) и пунктов приема стеклотары, специализированных учреждений и предприятий, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки, превышению допустимых уровней шума, вибрации, ионизирующему и неионизирующему излучению, пунктов бытового обслуживания населения, в которых применяются легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества, других объектов, запрет на размещение которых в жилом комплексе, жилом доме предусмотрен законодательством.

Обращаться по вопросам перевода жилого помещения в нежилой фонд необходимо в центр предоставления административных услуг. Исходя из ч. 2 ст. 7 ЖКУ, перевод жилых помещений в нежилые осуществляется по решению органов, выполняющих функции исполнительных органов Верховной Рады Автономной Республики Крым, областных, Киевской и Севастопольской городских советов. Именно по их решению не пригодные для проживания жилые помещения переоборудуются для использования в других целях или сносятся. Такой перевод должен осуществлять собственник. Аналогичного мнения придерживается и Госкомпредпринимательства в письме от 08.06.2004 г. № 3841.

Вместе с тем Госкомстроительства архитектуры и жилищной политики утверждает:

«частное жилье может быть использовано для осуществления хозяйственной и иной не запрещенной действующим законодательством деятельности непромышленного характера после принятия соответствующего решения собственником многоэтажного жилого дома» (письмо от 02.08.2001 г. № 5/3-564).

Стоит также воздерживаться от перепланировки жилых помещений для размещения в них офисов, контор, торговых организаций и для других целей непромышленного характера, поскольку такие действия законодательством отдельно не разрешены (письмо Госкомстроительства архитектуры и жилищной политики от 05.01.2001 г. № 5/2-6).

Разрешение на размещение в жилых помещениях офисов, контор, торговых организаций и т.п. непромышленного характера предоставляется по решению исполнительных органов городских (районных) советов и по согласованию органов градостроительства и архитектуры, санитарных и противопожарных служб. При этом в соответствии с требованиями п. 2.50 Строительных норм ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома» такие помещения должны быть размещены в цокольном, на первом или втором этаже и обязательно иметь отдельный выход. Проектная документация на переоборудование и перепланировку квартир обязательно согласуется с местными органами государственного надзора.

Более свежее письмо Госкомпредпринимательства от 31.07.2007 г. № 5620 предоставляет такой же ответ:

«граждане, которые используют жилое помещение в соответствии с его назначением (проживают в нем), соблюдают правила пользования жилыми помещениями (не используют жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера), не наносят ущерб окружающей среде, не нарушают прав и охраняемых законом интересов граждан, юридических лиц и государства, - могут использовать жилое помещение для осуществления предпринимательской и другой деятельности».

Получается, что обзавестись офисом в жилом доме очень даже реально. Ведь согласно ЖКУ, запрещается использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера. Но если речь идет об офисе - 3 стола, 2 компьютера, принтер, факс и шкаф с документами, то говорить о промышленном характере данной деятельности не посмеет даже самый зловредный проверяющий.

При этом главное не нарушать жилищных прав других жильцов - соседей: не мусорить, не шуметь и соблюдать другие правила добропорядочного «коллективного социалистического сожительства». В противном случае съехать с удобного места придется уже наверняка.