Президент України Володимир Зеленський підписав Закон України «Про основні засади житлової політики» від 13.01.2026 р. №4751-IX, який скасовує чинний Житловий кодекс 1983 року та Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду", тобто кардинально змінює дотеперішні правила .функціонування житлової сфери. Нагадаємо, що це був законопроєкт №12377, нещодавно ухвалений парламентом. Сьогодні до вашої уваги – наш перший коментар до цього Закону, після його офіційного опублікування розглянемо окремі аспекти новацій більш детально.
Чому прийняли Закон на заміну Житлового кодексу
Після офіційного опублікування цей документ набуде статусу повноцінного Закону України і стане фундаментом нової державної житлової політики. Це передбачає перехід від застарілої радянської моделі до сучасної європейської логіки: доступна оренда, соціальне житло, пільгова іпотека, відновлення та оновлення житлового фонд. Власне сам законопроєкт був євроінтеграційним та готувався на виконання міжнародних зобов’язань нашої країни.
Водночас це – рамковий Закон: додатково необхідні ще розробка й ухвалення пакету спеціальних законів, які деталізують механізми соціальної оренди, роботи житлових фондів, фінансування, ролі громад та інструментів підтримки громадян. Закон стане основою для:
- розроблення Державної житлової стратегії;
- впровадження нових механізмів фінансування та управління житлом;
- залучення інвестицій у будівництво та модернізацію житлового фонду;
- скасування застарілих норм та переходу до європейських стандартів.
Спробуйте LIGA360 в роботі вже сьогодні та відкрийте нові можливості для вашого бізнесу.
Які головні новації у Законі про житлову політику
Закон формує сучасну нормативну рамку для реалізації права людини на житло та передбачає:
- створення інституту соціальної (доступної) оренди з можливістю компенсації до 100% орендної плати в залежності від соціального статусу, рівня доходів та майнового стану людини чи сім'ї;
- формування фондів житла для оренди за доступну плату, без можливості його приватизації, або відчуження у приватну власність;
- запровадження системи операторів соціального житла – неприбуткових організацій, відповідальних за управління таким житлом і надання його в оренду;
- запровадження операторів доступного житла – юридичних осіб, які будуватимуть та управлятимуть таким житлом;
- розвиток інвестицій та публічно-приватного партнерства у житловій сфері;
- автоматизацію та цифровізацію процесів житлової політики, щоб кожна людина могла швидко й прозоро користуватися державними інструментами для оренди, будівництва або придбання житла;
- черга на житло залишиться, але вона стане цифровою. Усі заявки громадян оброблятимуться в Єдиній електронній інформаційно-аналітичній системі.
Окрему увагу в документі приділено цифровізації процесів та впровадженню прозорого електронного обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов. Це дасть змогу автоматизувати процеси, уникнути чиновницького втручання та пришвидшити розгляд заяв. Громадяни зможуть бачити свій статус, отримувати пропозиції, користуватися відкритою інформацією про програми та фонди доступного житла.
Що зміниться для людей, громад та інвесторів
Свого часу Міністерства розвитку громад та територій повідомляло, що зміниться з початком дії Закону:
- покращення житлових умов для мільйонів громадян, включаючи ВПО;
- запуск різних механізмів підтримки — від соціального житла до доступної оренди й іпотечних програм;
- ефективне управління житловою політикою через впровадження цифрових технологій;
- створення прозорої системи реєстрації житлових потреб громадян для забезпечення оперативного реагування на місцевому рівні;
- залучення приватного капіталу до житлових проєктів;
- правове підґрунтя для запровадження оренди комунального житла та оренди комунального житла з правом викупу;
- житлова політика відповідатиме найкращим практикам ЄС.
Що буде з приватизацією житла
Новий Закон скасовує безкоштовну приватизацію житла для більшості громадян. Безкоштовна приватизація завершиться через рік після припинення або скасування воєнного стану і буде збережена лише для чотирьох категорій населення:
- військовослужбовців та членів їхніх сімей;
- працівників Національної поліції;
- працівників Державної служби з надзвичайних ситуацій;
- дітей-сиріт і дітей, позбавлених батьківського піклування.
Для інших громадян впроваджуватимуть альтернативні механізми забезпечення житлом, зокрема соціальну оренду, а також державні й місцеві житлові програми.
Соціальне житло: у кого і для кого
У громадах поступово формуватиметься фонд соціального житла, який за рішенням органів місцевого самоврядування надаватиметься соціально вразливим категоріям громадян – тим, хто не має можливості самостійно придбати житло або скористатися програмами державної підтримки, зокрема «єОселя». Так, внутрішньо-переміщені особи, люди з інвалідністю та інші визначені категорії осіб зможуть отримати житло в оренду за пільговими умовами. Держава компенсуватиме вартість оренди через субсидії.
Власниками соціального житла, з якого воно надаватиметься в соціальну оренду, будуть безпосередньо громади. Буде запроваджено два типи операторів – оператор соціального житла (муніципальна неприбуткова організація для підтримки вразливих груп) та оператор доступного житла (бізнес, що пропонує оренду з викупом чи продаж). Аби житло стало справді доступним, закон пропонує інструменти його здешевлення: громади зможуть безкоштовно виділяти землю під забудову, надавати дешеві кредити або місцеві гарантії для їх залучення.
Доходи, отримані від соціальної оренди, залишатимуться всередині системи й використовуватимуться або на утримання та обслуговування житла, або на подальше розширення соціального житлового фонду.
Зміна правил щодо службового житла
Підписаний Закон змінює правила щодо службового житла: надалі воно надаватиметься виключно тимчасово, його не можна буде приватизувати, а проживати можна буде тільки на час виконання службових обов’язків за пільгову орендну плату, і після припинення трудових відносин його потрібно буде звільнити. Виняток – якщо людина отримала інвалідність під час виконання службових обов’язків.
Такий підхід покликаний запобігти «вимиванню» житлового фонду громад, коли службове житло активно приватизувалося і фактично вибувало з комунальної власності.
Оренда житла з правом викупу
Ще один інструмент, який запроваджується, – оренда з правом викупу. Це житло, яке після десяти років оренди можна буде отримати у власність, але цим правом можна буде скористатися тільки один раз. Платежі, які сплачував орендар за цей період, будуть йти у спеціальний револьверний фонд, з якого будуватимуть нове соціальне житло. У цей же фонд будуть йти платежі і за соціальну оренду, яка для кожної родини буде вираховуватися окремо, оскільки має становити не більше 30% доходу родини.
Загалом, у Верховній Раді очікують, що іпотека та лізинг із державною участю дозволять більшій кількості людей купити власне житло.
Цифровізація житлових правовідносин
У житловій сфері створять єдину інформаційно-аналітичну систему, завдяки якій оцифрують всі наявні квартирні черги, і саме ця система, а не чиновник, буде вирішувати, який варіант вирішення житлового питання підходить тому чи іншому кандидату на поліпшення житлових умов за допомогою держави.
Система аналізуватиме все - наявність житла у власності, рівень доходу, сімейний стан, соціальний стан тощо. І саме вона підбиратиме рішення, яке найкраще підходить для тієї чи іншої родини.
Подати заявку, дізнатися статус, обрати програму можна буде онлайн – через Єдину інформаційно-аналітичну житлову систему. Ця система стане єдиним джерелом прозорої та достовірної інформації для громадян. Десятки розрізнених паперових обліків, які зараз між собою неузгоджені, також перейдуть в Єдину інформаційно-аналітичну житлову систему.
Нагадуємо усім власникам нерухомості, що рейдерські схеми з фіктивними договорами чи підробленими рішеннями судів працюють саме тоді, коли власник не знає, що хтось уже втручається в його активи. Чим раніше ви дізнаєтесь про такі дії, тим більше шансів їх зупинити. Саме тут допомагає SMS МАЯК – сервіс, який сповіщає власників нерухомості про будь-які реєстраційні дії миттєво. Ви одразу знаєте, коли хтось намагається змінити статус вашого майна, і маєте час відреагувати. Крім того, SMS МАЯК дає вам перевагу в справах, де вирішальною є швидкість. Дізнайтеся більше про SMS МАЯК і як його підключити – за посиланням.
Алла Король,
юрист, експерт з бухгалтерського обліку та оподаткування
Читайте також:
- Що варто знати про податок на нерухомість
- Придбання резидентами України об'єктів нерухомості в Європі
- Офіс у квартирі чи житловому будинку: правові підстави, обмеження та практичні аспекти
- Придбання квартири в засновника в розстрочку: особливості обліку
- Нерухомість із ризиком: як суди вирішують спори про примусову реалізацію житла з дітьми
- Усунення перешкод у користуванні житлом: поради адвоката
