Смена арендодателя в случае его смерти: как быть с договором

В октябре 2016 года предприятие заключило с физлицом на год договор аренды нежилого помещения. Месяц назад арендодатель умер. Как быть предприятию? Остается ли действующим заключенный договор? Если да, то кому уплачивать арендную плату (ранее арендодатель получал последнюю в кассе предприятия)? Можно ли каким-то образом продлить действие договора до истечения 6-ти месяцев со дня смерти арендодателя?

ОТВЕТ: Сразу заметим, что по общему правилу смерть арендодателя не является основанием для прекращения договора аренды, и если в тексте соглашения не обусловлено иное, предприятие имеет право продолжать пользоваться помещением. Данный вывод основывается на положениях ч. 1 ст. 770 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ), согласно которой в случае смены собственника вещи, переданной в наем, к новому собственнику вещи переходят права и обязанности арендодателя.

Теперь поговорим об арендных платежах. Прежде всего отметим: хотя в соответствии с ч. 5 ст. 1268 ГКУ наследство и принадлежит владельцу с момента его открытия , однако до истечения 6-ти месяцев со дня смерти наследодателя (ч. 1 ст. 1270 ГКУ) неизвестно наверняка, кто именно станет владельцем нежилого помещения, которое арендует предприятие. Так, даже при наличии завещания, в котором четко определен наследник того или иного имущества, не стоит забывать о праве малолетних, несовершеннолетних, совершеннолетних нетрудоспособных детей наследодателя, нетрудоспособных вдовы (вдовца) и нетрудоспособных родителей на обязательную долю в наследстве, которое существует независимо от содержания завещания.

Таким образом, у арендатора имущества, владелец которого умер, есть 2 варианта.

Первый - только начислять арендную плату, фактически уплатив ее по истечении срока для принятия наследства (когда будет известен новый владелец имущества, находящегося в аренде).

Второй - внести арендную плату в депозит нотариуса, нотариальной конторы (ст. 537 ГКУ). Так, хотя смерть кредитора и не указана в ч. 1 ст. 537 ГКУ в качестве основания для выполнения обязательства таким способом, однако о возможности внесения в депозит нотариуса арендных платежей в случае смерти арендодателя речь идет в письме Минюста от 12.03.2012 г. № 113-0-2-12/13.1.

В случае если арендатор решит прибегнуть к первому варианту - придется кстати письмо ГФСУ от 07.09.2015 г. № 19077/6/99-99-17-02-01-15. В последнем контролеры разъяснили: в случае если налоговым агентом (арендатором) после смерти физического лица (арендодателя) по договору аренды продолжается начисление арендной платы, то налоговый агент не отражает сведения о начисленных суммах арендной платы в налоговом расчете формы № 1ДФ, поскольку отсутствует субъект, в пользу которого проводится данное начисление.

Вместе с тем в налоговом расчете формы № 1ДФ отражается арендная плата по договору аренды, начисленной налоговым агентом - арендатором в пользу наследников, в том налоговом периоде, в котором данная сумма фактически будет выплачена, с соответствующим налогообложением и указанием суммы НДФЛ, удержанного (перечисленного) в соответствующий бюджет.