Оренда нерухомості у фізособи-непідприємця: оформлення й облік

Документальне оформлення

Договір оренди

Бажаючи взяти в платне користування приміщення у фізособи, потрібно оформити договір оренди (ст. 759 Цивільного кодексу України, далі - ЦКУ). Його укладають у письмовій формі (ст. 793 ЦКУ).

Про оформлення договору оренди читайте в публікації "Договір найму (оренди): особливості укладення та виконання".

У такому договорі треба зазначити періодичність нарахування орендних платежів: щомісяця, щокварталу, за півріччя тощо. До того ж обумовити документальне підтвердження нарахування орендної плати й прописати, чи має право орендар проводити ремонти/поліпшення орендованого об'єкта. Це вагомо для оподаткування, про що розповімо далі.

Якою має бути орендна плата?

Розмір орендної плати сторони встановлюють за домовленістю (ст. 632 ЦКУ). Тобто, орендуючи приміщення у фізособи, сторони мають право встановити будь-яку ціну (адже вона не підлягає держрегулюванню). Це випливає з норм ст. 44 Господарського кодексу України (далі - ГКУ), ст. 632 ЦКУ, ст.ст. 10,?11 Закону України "Про ціни і ціноутворення" від 21.06.2012 р. № 5007-VI.

Тим часом для оподаткування під час визначення бази відштовхуватимуться від певної межі, на що ми звернемо увагу в розділі, присвяченому ПДФО.

Чи можна орендувати житлову нерухомість?

Так, однозначно можна. Одначе згідно зі ст. 6 Житлового кодексу України та п. 3 Правил користування приміщеннями житлових будинків, затверджених постановою КМУ від 08.10.1992 р. № ", використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру заборонено. Своєю чергою, відповідно до ч. 2 ст. 813 ЦКУ, якщо наймачем у договорі найму житла є юридична особа, вона може використовувати таке житло лише для проживання в ньому фізичних осіб. Тобто якщо підприємство винаймає приміщення для проживання своїх працівників або приймання делегації, проблем не буде, а якщо, скажімо, житлове приміщення винаймають для офісу - питання в контролерів обов'язково виникатимуть. Про судову практику в такому випадку ми розповідали в публікації "Оренда житлового приміщення підприємством під офіс: від теорії до практики".

Чи обов'язково нотаріально посвідчувати договір оренди нерухомості між юридичною та фізичною особою?

Договір оренди приміщення підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк договору становить 3 і більше років (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). Відповідно до ч. 1 ст. 209 ЦКУ "правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін".

Тому якщо договір оренди укладено на строк до 3 років і в договорі не передбачили обов'язкового нотаріального посвідчення - цей договір оренди не обов'язково нотаріально посвідчувати. А коли строк договору оренди становить 3 і більше років, нотаріальне посвідчення є обов'язковим.

Чи потрібно реєструвати право користування нерухомістю?

Якщо договір оренди укладено на строк не менш як 3 роки, то право користування підлягає реєстрації (ч. 1 ст. 794 ЦКУ). Про це зазначає також п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 р. № 1952-IV. Правила реєстрації прописані в Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою КМУ від 25.12.2015 р. № 1127. У?цьому випадку реєстрація права користування відбуватиметься в разі посвідчення договору оренди в нотаріуса.

Акт приймання-передачі нерухомості

Про необхідність оформлення документа (акта), який засвідчує факт передання нерухомості в користування, вказано у ч. 1 ст. 795 ЦКУ. Його мають підписати обидві сторони договору оренди.

Зазвичай під час складання такого акта за основу беруть типову форму Акта приймання-передачі основних засобів (типова форма № ОЗ-1). Заповнюючи цю форму, підприємство-орендар у графі "Дебет" зазначає рахунок 01 позабалансового обліку, а в графі "Первісна (балансова) вартість" - оціночну вартість об'єкта, що прописана в договорі оренди.

Здебільшого орендарі ведуть облік орендованих основних засобів за інвентарними номерами орендодавця. Проте, оскільки останнім є фізособа, інвентарного номера вона не присвоювала, відповідно, підприємство для аналітичного обліку має право присвоїти свій. Графи, які стосуються амортизації, орендар не заповнюватиме.

Акт наданих послуг

Оренда у цивільному законодавстві не вважається послугою. А тому, орендуючи нерухомість, цілком достатньо договору й акта приймання-передачі об'єкта оренди, що засвідчує отримання орендарем об'єкта оренди й, відповідно, користування ним, допоки не буде складено акт-приймання передачі на повернення об'єкта оренди орендодавцеві.

Проте податківці іншої думки: вони вважають, що потрібно оформлювати ще й акт приймання-передачі орендних послуг (акт наданих послуг), оскільки саме він підтверджує факт нарахування орендної плати. Про це, зокрема, зазначено в листі ДПА в м. Києві від 28.12.2005 р. № 1177/10/31-106. Але на той час від наявності акта залежало право на валові витрати, сьогодні ж фінрезультат до обкладення податком на прибуток ґрунтується на даних бухгалтерського обліку. Тож, не оформивши акт, підприємство не ризикує втратити право на податкові витрати за орендою. Водночас нарахування орендних платежів цілком можна фіксувати в бухдовідці.

Готівкові обмеження

Суб'єкти господарювання протягом одного дня за одним або декількома платіжними документами мають право здійснювати готівкові розрахунки з фізичними особами у сумі, що не перевищує 50000 грн (п. 6 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління НБУ від 29.12.2017 р. № 148).

Звісно, таке обмеження поширюється й на розрахунок за оренду. Тому якщо сума платежу перевищує 50000 грн, платіж доведеться поділити на частини, або здійснювати в безготівковій формі, наприклад, шляхом перерахування на банківську картку орендодавця.

Підписуйтеся на наш канал у Telegram і сторінку в Facebook, щоб завжди бути в курсі бухгалтерських подій.